Chi tiết bài viết

  • Luật sư tư vấn Tranh chấp hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất?

  • Lượt xem: 1247

            Hợp đồng đặt cọc mua bán đất là gì? Như thế nào là hợp pháp?

                                                             

 - Hợp đồng đặt cọc mua bán đất là một hợp đồng phụ bản chất là một biện pháp bảo đảm, trong đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính, đó là thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

 Hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự nên cần đáp ứng các điều kiện cơ bản để có hiệu lực của hợp đồng theo Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 để trở nên hợp pháp, có thể bị tuyên bố vô hiệu khi nào nếu thiếu một trong các điều kiện, cụ thể:

 

  • Về chủ thể, Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc là những người có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Bên nhận đặt cọc phải là chủ thể có quyền sử dụng đất.
  • Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, không có sự ép buộc, lừa dối, gây hiểu nhầm để xác lập giao dịch.
  • Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, mục đích của hợp đồng đặt cọc mua bán đất là nhằm đảm bảo các bên sẽ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất sau đó.
  • Hình thức của hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng đất được lập thành văn bản và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

 Các loại tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất thường gặp

 -  Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng.

  • Tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất.
  • Tranh chấp về quyền – nghĩa vụ giữa các bên.
  • Tranh chấp về mức phạt cọc, bồi thường thiệt hại.

 Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

 Thương lượng, đàm phán giải quyết tranh chấp

 Thương lượng, đàm phán giải quyết tranh chấp hợp đồng đặc cọc mua bán đất là quá trình các bên tranh chấp cùng nhau bàn thỏa thuận để tìm ra phương án giải quyết tranh chấp.

 Hòa giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

 . Các bên tranh chấp không thể cùng nhau ngồi lại đàm phán để giải quyết vấn đề thì nhờ đến sự hỗ trợ của bên thứ ba, quyền và lợi ích các bên sẽ đảm bảo được sự cân bằng do có bên trung gian.

  • Các bên sẽ được lựa chọn hòa giải viên, nếu không lựa chọn được thì tổ trưởng tổ hòa giải sẽ phân công hòa giải viên tiến hành hòa giải để giải quyết.
  • Quy trình, thủ tục hòa giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán được thực hiện theo Luật hòa giải cơ sở 2013.

 Khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án

 Khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

 Người có quyền lợi bị xâm phạm sẽ khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

  • Trong một khoảng thời gian cụ thể, phán quyết cuối cùng của Tòa án dựa trên sự xem xét, đánh giá các tài liệu, chứng cứ liên quan và chịu sự điều chỉnh bởi hệ thống các quy định của pháp luật.

 Thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tòa án

 Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án.

 Người khởi kiện nộp hồ sơ tới Tòa án bằng cách: nộp trực tiếp tại Tòa án, nộp gián tiếp bằng dụng dịch vụ bưu chính của đơn vị vận chuyển, hoặc gửi hồ sơ trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

 Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn Chánh án Tòa án sẽ phân công thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định:

      . Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện

  • Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án
  • Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện
  • Trả lại đơn khởi kiện

 Căn cứ pháp lý: Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

 Bước 2: Nộp tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý vụ án.

 

  • Người khởi kiện tranh chấp đã nộp đầy đủ hồ sơ và đúng thẩm quyền thì Tòa án sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí
  • Người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí tại Chi cục thi hành án dân sự nộp lại biên lai thu tiền cho Tòa án trong thời hạn 7 ngày.
  • Khi nhận được biên lại từ người khởi kiện, thẩm phán sẽ tiến hành thụ lý vụ án.
  • Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho các đương sự biết về việc giải quyết vụ.
  • Trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày thụ lý vụ án, Chánh án Tòa án quyết định phân công thẩm phán giải quyết vụ án.

 

Căn cứ pháp lý: Điều 196, Điều 197 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

 Bước 3: Tham gia giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

 Tòa án sẽ tiến hành các hoạt động tố tụng cần thiết để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặc cọc mua bán đất. Cụ thể:

 

  • Lấy lời khai, ý kiến của các bên tranh chấp và những người liên quan, thu thập, bổ sung tài liệu chứng cứ, hoặc triệu tập thêm những người có liên quan đến Tòa án làm việc.
  • Xác minh, thu thập tài liệu chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp.
  • Lập hồ sơ vụ án tranh chấp.
  • Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải.
  • Trường hợp các bên hòa giải thành thì trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày lập biên bản mà các đương sự không có sự thay đổi ý kiến thì Thẩm phán ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

 

Căn cứ pháp lý: Điều 212 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

 

Bước 4: Mở phiên Tòa xét xử

 

Sau khi tiến hành các hoạt động tố tụng cần thiết mà vụ án không được hòa giải thành thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử. Quy định về trình tự thủ tục, thành phần tham gia phiên Tòa phải được thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Sau khi xét xử sơ thẩm sẽ có bản án tranh chấp buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ.

 

Hợp đồng đặt cọc là biện pháp bảo đảm phổ biến cho các hợp đồng có giá trị lớn

 

Hồ sơ giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

 

  • Đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất (mẫu số 23 – DS ban hành kèm nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP nghị quyết hướng dẫn viết các biểu mẫu trong tố tụng dân sự)
  • Giấy tờ nhân thân, sổ hộ khẩu người khởi kiện. Nếu khởi kiện theo ủy quyền thì cung cấp văn bản thể hiện việc được ủy quyền.
  • Giấy tờ nhân thân, sổ hộ khẩu người bị kiện. Nếu bên bị kiện là cơ quan, tổ chức thì cung cấp giấy phép hoạt động của cơ quan, tổ chức đó.
  • Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giao kết hợp đồng như: Hợp đồng đặt cọc mua bán đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy biên nhận, giấy giao, …
  • Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp như là: biên bản làm việc, hòa giải giữa các bên; nội dung trao đổi được thể hiện dưới dạng thư điện tử, fax, …
  • Tuy nhiên đối với mỗi vụ án tranh chấp lại có những tình tiết, sự kiện khác nhau nên hồ sơ cần chuẩn bị cũng khác nhau.

 

Nhờ Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất: 0567 50 1111

Bài viết : Hoàn thiện quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 - Pháp luật hiện hành đã có quy định khá toàn diện và cụ thể về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, qua thời gian áp dụng trên thực tế, đã bộc lộ một số hạn chế cần nghiên cứu, sửa đổi.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là dạng tranh chấp phổ biến trong tranh chấp đất đai, tranh chấp này thực sự sôi động và phức tạp kể từ khi đất nước bước sang nền kinh tế thị trường và bị chi phối bởi các quy luật của thị trường. Về bản chất, đây là sự tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi giao kết và thực hiện hợp đồng. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xảy ra phức tạp khi thị trường bất động sản phát triển sôi động, giá trị của các giao dịch liên quan đến đất đai tăng cao. Điều này làm cho các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bất chấp pháp luật để thực hiện giao dịch trái với các quy định của pháp luật.

Thứ nhất, pháp luật hiện hành thiếu quy định cụ thể về “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

Quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Điều 500 BLDS năm 2015 mới chỉ mang tính chất liệt kê các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hiện hành, chưa nêu được những đặc trưng pháp lý của từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Khoản d Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản có đề cập đến “hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất”, nhưng không xác định rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung gì. Bên cạnh đó, quy định này chỉ áp dụng riêng với các hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản.

Hợp đồng là cơ sở để đảm bảo cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên, giải quyết tranh chấp, tránh xảy ra sai sót và hạn chế rủi ro. Đối với một loại tài sản chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản luật như quyền sử dụng đất, việc xây dựng một khái niệm hoàn chỉnh, thống nhất chung trong hệ thống văn bản pháp luật là yếu tố cần thiết để hoạt động áp dụng và thực hiện pháp luật được thông suốt, hiệu quả.

Thứ hai, bất cập trong việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Hiện nay vấn đề về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự (BLDS), Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định là có hiệu lực từ thời điểm đăng ký QSDĐ, nhưng Luật Công chứng lại quy định hợp đồng được công chứng thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng.

Vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng được công chứng hay thời điểm QSDĐ được đăng ký tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Thực tiễn áp dụng vấn đề này còn vướng mắc, chưa được giải quyết do có nhiều cách hiểu khác nhau nên việc áp dụng pháp luật để giải quyết cũng khác nhau, ảnh hưởng đến chất lượng giải quyết vụ án.

Thứ ba, có cần thiết phải quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải bắt buộc công chứng, chứng thực?

Hiện nay, số vụ án vi phạm về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày càng nhiều. Nguyên nhân do trình độ dân trí còn thấp, nhận thức pháp luật của người dân chưa cao nên họ không nắm được hết các quy định của pháp luật về đất đai, đặc biệt quy định về việc chuyển nhượng QSDĐ cần phải lập hợp đồng có công chứng chứng thực. Mặt khác, do hiện nay việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu chưa đạt 100% nên hầu như người dân chỉ thực hiện việc “mua bán” bằng hình thức giấy mua bán viết tay, không có công chứng chứng thực. Chính vì vậy, pháp luật hiện hành có cần sửa đổi quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhằm giảm bớt số lượng vụ án vi phạm hình thức của hợp đồng.

2.Một số kiến nghị

Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

BLDS năm 2015 không có quy định riêng về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng không có quy định cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng và chuyển nhượng QSDĐ nói chung, không đưa ra khái niệm cụ thể về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, điều này sẽ khiến cho người tham gia giao dịch cũng như cơ quan tòa án gặp khó khăn khi xét xử tranh chấp. Vì vậy, cần hướng dẫn cụ thể hơn về vấn đề chuyển nhượng QSDĐ, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, cần sửa đổi quy định  pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Theo quy định pháp luật hiện hành thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải lập thành văn bản và phải có công chứng, chứng thực. Một thực tế hiện nay, khi “thuận mua vừa bán” thì người dân thường chỉ lập một tờ giấy mua bán viết tay, hai bên ký vào và có thêm người làm chứng ký để chứng nhận có quan hệ mua bán trên. Vì thế, các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm về điều kiện hình thức có công chứng, chứng thực rất nhiều. Chính vì vậy, tác giả mạnh dạn đề xuất giải pháp: Xuất phát từ vị trí và tầm quan trọng về chế độ sở hữu về đất đai, pháp luật cần sửa đổi quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được thể hiện bằng văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng chứng thực.

Thứ ba, hoàn thiện quy định về xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Hiện nay vấn đề về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được Luật Đất đai, BLDS, Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định là có hiệu lực từ thời điểm đăng ký QSDĐ, nhưng Luật Công chứng lại quy định hợp đồng được công chứng thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng.

Vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng được công chứng hay thời điểm QSDĐ được đăng ký tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Thực tiễn áp dụng vấn đề này còn vướng mắc, chưa được giải quyết do có nhiều cách hiểu khác nhau nên việc áp dụng pháp luật để giải quyết cũng khác nhau, ảnh hưởng đến chất lượng giải quyết vụ án.

Để các quy định của pháp luật như Luật đất đai, Luật Công chứng, BLDS, Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với thực tiễn và thống nhất với nhau về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần thiết phải ban hành Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm và bổ sung quy định về hiệu lực của Luật Công chứng theo hướng “Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, trừ trường hợp các giao dịch về quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm được đăng ký theo quy định của Luật Đất đai, Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm và BLDS nhằm tạo điều kiện cho hoạt động giải quyết tranh chấp tại Toà án có hiệu quả cao hơn, đảm bảo các vụ án được giải quyết đúng căn cứ pháp luật.

  VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ĐẠT ĐIỀN 24H: 0567 50 1111 Luật sư Điền Bảo Trân

                                                              

Liên kết Website
Thống kê truy cập
  • Đang Online: 40
  • Trong tuần: 3286
  • Trong tháng: 14190
  • Tổng lượt truy cập: 916201
Chat zalo Liên hệ theo Zalo Liên hệ theo SĐT
Mở Đóng