• Kinh Doanh Bất Động Sản 2015 Sẽ Theo Kiểu "Mì Ăn Liền"

• Lượt xem: 2098

Kinh doanh bất động sản 2015 sẽ theo kiểu “mì ăn liền”

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho rằng năm 2015 sẽ diễn ra tình trạng đầu tư trên xác các dự án chết, kinh doanh kiểu "mì ăn liền", không ai khai khẩn “trồng cao su”

 

4 kịch bản cho thị trường bất động sản 2015

Theo ông Đực, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2015 sẽ chịu những ảnh hưởng lớn bởi nhiều thông tin tích cực như gói 30,000 tỷ đồng đã được mở hơn cho người dân dễ vay mua nhà thương mại dưới 1.05 tỷ đồng/căn và điều kiện thông thoáng cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam. Tuy nhiên, việc đầu tư bất động sản sẽ khó khăn hơn do thủ tục xây dựng nhiêu khê hơn, quy định về ký quỹ, bảo lãnh và tiền sử dụng đất tăng. Khi đó thị trường bất động sản sẽ xảy ra các tình huống:

Thứ nhất, các căn hộ nhỏ sẽ lên ngôi, hàng loạt căn hộ 50-60m2 sẽ ra đời, nhất là Luật Nhà ở mới đã không quy định diện tích căn hộ tối thiểu phải là 45m2 như trước đây, cho nên sẽ xuất hiện các căn hộ 30m2. Mức độ cạnh tranh trong thị trường căn hộ nhỏ sẽ sôi động và khốc liệt hơn.

Thứ hai, nhiều doanh nghiệp sẽ phải bán dự án hoặc bán cả doanh nghiệp. Sôi động là việc mua bán các dự án "chết có thể cứu", vì đầu tư nhanh - gọn - bán liền - lãi liền. Tôi cho đây là một cái chết "mềm mại". Nhiều doanh nghiệp phải chấp nhận cái chết này để trả lãi vay ngân hàng, để thoát ra khỏi thị trường. Nhiều doanh nghiệp ra đi trong tức tưởi trắng tay để thoát khỏi đống nợ xấu.

Còn nếu doanh nghiệp vì lý do nào đó không muốn hoặc không thể chuyển nhượng dự án, như sản phẩm không phù hợp, thì phải chấp nhận một cái chết thảm khốc, điều này sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến xã hội. Chẳng những doanh nghiệp mất tài sản mà nhiều người đã lỡ mua sản phẩm, các nhà thầu thi công cũng không thu hồi được nợ. Kéo theo đó là những hệ quả pháp lý như kiện tụng, tranh chấp, hoặc thậm chí là hình sự.

Thứ ba, sẽ không có nhiều dự án mới trong năm 2015. Bởi như quy định về thực hiện dự án đầu tư hiện nay không những không giảm mà còn ràng buộc thêm nhiều điều kiện và thủ tục phức tạp hơn. Điển hình là tăng tiền sử dụng đất, Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh bất động sản về khởi công xây dựng, ký quỹ và bảo lãnh ngân hàng. Tất cả gây bất lợi cho doanh nghiệp, làm tăng thủ tục hành chính, tăng chi phí đầu tư, kéo theo tăng giá bán căn hộ.

Do đó, nhà đầu tư sẽ chỉ đi tìm những dự án cũ để mua lại, sau đó tiếp tục xây dựng và bán hàng để thu lại tiền một cách nhanh chóng, chứ không ai khai thác thêm dự án mới rồi đợi 5-7 năm sau mới xây để bán. Cho nên, năm 2015 sẽ diễn ra tình trạng đầu tư trên xác các dự án chết, kinh doanh kiểu "mì ăn liền", không ai khai khẩn "trồng cao su".

Thứ tư, đã và sẽ xuất hiện các siêu đại gia bất động sản đầu tư siêu dự án. Ví dụ như ở TPHCM hiện nay đã xuất hiện Vingroup đầu tư một dự án rất lớn ở Tân Cảng, hay Đại Quang Minh, Hà Đô… Đó là những siêu đại gia có nguồn vốn rất lớn và siêu thế lực, họ có khả năng làm thủ tục rất nhanh, sẽ tung ra thị trường những sản phẩm có mức giá tốt, vị trí tốt và thu được nhiều lợi nhuận. Đồng thời, những dự án nào ở gần, có giá bán tương đồng sẽ có nguy cơ chết vì không cạnh tranh được. Hiện nay đã có nhiều dự án hấp hối và sự xuất hiện của các siêu đại gia này sẽ đẩy nhiều doanh nghiệp chết một cách nhanh chóng hơn. Đúng là "Đại dương đẫm máu" chứ không phải "Đại dương xanh".

Giá nhà đã đến điểm hòa vốn

Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2014, ông Đức cho rằng đây là năm có phần sôi động hơn giai đoạn 2011-2013. Dù không quá biến động nhưng có những điểm rất tích cực. Khoảng 40 dự án hoạt động tốt tại TPHCM, các dự án như Ehome của Nam Long (NLG), Công ty Lê Thành, Happy Valley của Phú Mỹ Hưng hay HimLam Chợ Lớn. Các dự án được hồi sinh do công ty Hưng Thịnh, Đất Xanh (DXG), Novaland, Thanh Yến mua lại.

Cuối năm là sự xuất hiện của những công ty "siêu mạnh" như Đại Quang Minh, Hà Đô, Vingroup với các sản phẩm trung cao cấp ở Quận 2, Quận 10 và Bình Thạnh. Đó được xem là một vài điểm sáng, tạo dấu hiệu của sự khởi sắc, có cải thiện về thanh khoản.

Tuy nhiên, ông Đực nhấn mạnh sự sôi động của những dự án này không phản ánh được hết toàn cảnh của thị trường bất động sản. Đến nay, TPHCM có hơn 900 dự án bất động sản "bất động", trong đó đã rút giấy phép 200 dự án, khoảng 700 dự án khác đang "đắp mền" hay "đắp chiếu".

Theo ông Đực, thị trường đã và đang thanh lọc trong nhiều năm qua và hiển nhiên sẽ tiếp diễn trong năm tới. Các doanh nghiệp yếu kém, các dự án không khả thi sẽ buộc phải chết hoặc bị mua lại, mặc dù sôi động việc mua bán các dự án hoặc cả doanh nghiệp thì số lượng vẫn không thấm vào đâu so với núi hàng tồn kho, điển hình là trong năm 2014 số dự án được các doanh nghiệp hồi sinh chỉ ở con số vài chục so với 900 dự án (chỉ tính riêng tại TPHCM) đang chết.

Bên cạnh đó, giá nhà đã giảm trong nhiều năm qua, đã đến điểm hoà vốn, khó có thể giảm hơn nữa. Trong năm 2015, sẽ là cuộc chiến của những doanh nghiệp định hướng sản phẩm là các căn hộ nhỏ, giá bán trung bình đồng thời với sự xuất hiện của các siêu đại gia. Điều này cũng sẽ giúp tăng nguồn cung nhà ở phù hợp nhu cầu và khả năng của đa số người dân, thị trường sôi động và tăng tính thanh khoản.

 

Gói 50,000 tỷ đồng sẽ là "cú huých" cho thị trường BĐS Đối với thông tin về gói hỗ trợ 50,000 tỷ đồng mà Ngân hàng Nhà nước dự kiến tung ra để hỗ trợ phân khúc nhà ở thương mại, ông Đực cho rằng đây được xem là gói 30,000 tỷ đồng mở rộng, phục vụ riêng cho các dự án nhà ở thương mại và nếu được triển khai sẽ là một "cú huých" cho thị trường BĐS, tạo hiệu ứng kích cầu, nhiều dự án được tái khởi động, làm tăng nguồn cung nhà ở trong tương lai. Tuy nhiên, để gói tín dụng này đạt được hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội, cần hạn chế đối tượng nhà ở thương mại được vay chỉ ở mức 1-2 tỷ đồng/căn. Vì nếu cho vay mua căn hộ hơn 2 tỷ đồng chỉ tạo điều kiện cho người giàu được hưởng lợi, được sở hữu thêm nhiều nhà, doanh nghiệp lại lao vào đầu tư các dự án cao giá, trong khi căn hộ cao giá đang bội thực trong trung và dài hạn, và người dân khó khăn về nhà ở không có cơ hội được sở hữu nhà.