Chi tiết bài viết

  • Luật sư giải quyết tranh chấp đất tại Bình Chánh,tranh chấp nhà cửa

  • Lượt xem: 9242

Luật sư chuyên tư vấn Thủ Tục Tranh Chấp Đất Đai tại huyện Bình Chánh: 0966.456.678

Luật sư Từ Tiến Đạt Phó chủ tịch Hội đồng luật sư - Viện nghiên cứu pháp luật phía nam

 

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

   

tranh chấp đất đai (TCĐĐ) có thể được giải quyết theo phương thức khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tương ứng với mỗi phương thức, quy trình, thủ tục giải quyết cũng khác nhau.

Trước hết, dù theo trình tự tố tụng tại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại UBND xã vẫn là bắt buộc. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 còn có quy định khuyến khích các bên TCĐĐ tự hòa giải hoặc giải quyết TCĐĐthông qua hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 88 của Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải TCĐĐ tại địa phương mình với thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; công chức địa chính – xây dựng – đô thị và môi trường (đối với phường, thị trấn) hoặc địa chính – nông nghiệp – xây dựng và môi trường (đối với xã), công chức Tư pháp –Hộ tịch xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh…

Thủ tục hòa giải TCĐĐ tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác để trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Giải quyết TCĐĐ theo trình tự tố tụng (dân sự): việc giải quyết TCĐĐ tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó).

Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

Giải quyết TCĐĐ theo trình tự hành chính: trình tự này sẽ được áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND. Đối với TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Nếu một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết.

Ngoài ra, Luật cũng có quy định nếu đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức trong xã hội trong việc lựa chọn phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đảm bảo tính khách quan trong quá trình giải quyết TCĐĐ./

 

 Bài viết liên quan tranh chấp đất đai huyện Bình Chánh     

H.Bình Chánh, TPHCM: Xung quanh vụ tranh chấp đất chùa kéo dài gần 20 năm

 

     Thuê 6.125m2 đất ruộng tọa lạc tại ấp 2, xã Quy Đức, huyện Bình Chánh, TPHCM từ những năm 1970 với giá thuê hằng năm là 10 giạ lúa khô (tương đương 200kg/năm). Sau giải phóng, người thuê đất đã nhiều năm không đóng lúa cho chủ đất. Vì vậy, năm 1992 chủ đất đã đòi đất nhưng người thuê không trả mà chỉ cam kết tiếp tục đóng lúa hằng năm theo thỏa thuận trước đây nên chủ đất khiếu nại, nhờ chính quyền địa phương can thiệp. Bất ngờ, năm 1999 người thuê đất được UBND huyện Bình Chánh công nhận quyền sử dụng, bất chấp nguồn gốc đất rất rõ ràng và hướng giải quyết của chính quyền xã Quy Đức trong những năm trước đó, khiến chủ đất hết sức bức xúc. Vụ kiện hy hữu này đến nay đã kéo dài gần 20 năm.

Theo trình bày của đại đức Thích Quang Hội (thế danh Nguyễn Văn Xện, người hiện đang trông coi chùa Đồng Tâm tọa lạc tại ấp 2, xã Quy Đức, H.Bình Chánh), ngôi chùa này nguyên thủy là nhà của bà Võ Thị Sáu (SN 1916) tọa lạc trên phần đất rộng 3,68ha. Vào khoảng năm 1962, bà Võ Thị Sáu do gia cảnh đơn chiếc nên đã phát nguyện tu tại gia, lập ra chùa Đồng Tâm hiện nay. Năm 1970, bà Sáu có cho ông Huỳnh Văn Bô làm ruộng giao (một hình thức cho mướn đất làm lúa) trên phần đất 6.125m2 đất ruộng cặp đường lộ nhựa dẫn vào UBND xã Quy Đức bây giờ. Theo thỏa thuận giữa bà Sáu và ông Bô, hằng năm ông Bô có trách nhiệm đóng cho bà Sáu 10 giạ lúa khô. Trước năm 1975, việc đóng lúa được ông Bô thực hiện đều đặn.

 

Sau giải phóng, năm 1992, do thấy nhiều năm ông Bô không chịu nộp lúa như thỏa thuận nên bà Sáu đã đòi đất nhưng ông Bô không trả khiến bà phải kiện ra chính quyền nhờ can thiệp. Biên bản hòa giải thời điểm đó cho thấy, ông Bô thừa nhận có thuê đất của bà Sáu và hướng giải quyết của chính quyền địa phương là cho phép ông Bô tiếp tục canh tác trên phần đất thuê và hàng năm phải đóng cho chùa Đồng Tâm 10 giạ lúa khô.

 

Năm 1993, bà Sáu do tuổi cao sức yếu nên đã di chúc thừa kế lại toàn bộ diện tích và tài sản trên đất của mình (bao gồm cả phần đất ruộng ông Bô đang thuê) cho tu sĩ Huỳnh Văn Nhường, pháp hiệu Thích Nhật Thọ (SN 1945). Theo di chúc, ông Huỳnh Văn Nhường có trách nhiệm bảo vệ và sử dụng với mục đích lợi ích cho đạo pháp và dân tộc, không được quyền sang nhượng cho ai. Bản thân tu sĩ Huỳnh Văn Nhường sau khi tiếp nhận tài sản thừa kế từ bà Sáu đã tiếp tục khiếu nại đòi đất.

 Ngày 5-5-1999,  UBND xã Quy Đức đã tổ chức hòa giải giữa tu sĩ Huỳnh Văn Nhường và ông Huỳnh Văn Bô. Tại buổi hòa giải, tu sĩ Huỳnh Văn Nhường đề nghị giải quyết cho ông Bô 2.000m2 đất trong tổng số 6.125m2 đất đang thuê để gia đình ông Bô cất nhà ở, phần còn lại ông Bô phải trả lại. Tuy nhiên, lấy lý do mình là người trực tiếp canh tác đã lâu, ông Bô không đồng ý trả ruộng và chỉ đồng ý tiếp tục đóng cho chùa 10 giạ lúa (hoặc 200.000 đồng/năm nếu không có lúa) nên cuộc hòa giải bất thành. Tại buổi hòa giải, chính quyền địa phương cũng nhận định trong quá trình sử dụng phần đất thuê trên, ông Huỳnh Văn Bô đã vi phạm một số lỗi như tự ý lên đất gò đối với phần đất ruộng, cất nhà trái phép.

 

Ngày 5-11-1999, UBND huyện Bình Chánh đã ra quyết định số 1423/QĐ-UB-ĐĐ để giải quyết tranh chấp trên. Quyết định 1423 đã căn cứ Điều 1 Luật Đất đai 1993 (quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý) để bác đơn khiếu nại của ông Huỳnh Văn Nhường. Đồng thời nhận định mặc dù bà Sáu cho ông Bô thuê đất canh tác từ trước giải phóng nhưng ông Bô là người trực tiếp sử dụng ổn định nhiều năm nên có đủ điều kiện để Nhà nước xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 
Quá mệt mỏi với việc theo đuổi vụ kiện, phần vì tuổi cao sức yếu nên năm 2008, tu sĩ Huỳnh Văn Nhường đã gởi thỉnh nguyện thư đến Ban trị sự Thành hội Phật giáo TPHCM với ý nguyện giao lại chùa Đồng Tâm cho Thượng tọa Thích Thiện Chiếu (thường trú tại chùa Kỳ Quang 2, Q.Gò Vấp) quản lý và điều hành Phật sự. Việc bàn giao này được tu sĩ Huỳnh Văn Nhường thực hiện theo đúng di chúc của ni sư Võ Thị Sáu.

 

Vừa qua, trong quá trình xác minh, chúng tôi đã tiếp xúc với bà Trần Thị Sáu (81 tuổi vợ ông Bô), chúng tôi được biết ông Bô đã chết. Bản thân bà Trần Thị Sáu cũng vẫn thừa nhận phần đất gia đình bà đang sinh sống hiện nay là đất do chồng bà thuê của bà Võ Thị Sáu và trả sản lượng đất thuê mỗi năm 10 giạ lúa. Theo bà Trần Thị Sáu, việc trả lúa mới dừng cách nay vài năm.

 

Tiếp xúc với chúng tôi, ông Ngô Văn Nhân - Phó chủ tịch UBND xã Quy Đức - cho biết: “Việc tranh chấp này đã kéo dài suốt nhiều năm nhưng UBND xã không đủ thẩm quyền để giải quyết. Trong quá trình giải quyết trước đây, không biết vì lý do gì mà quyết định 1423/QĐ-UB-ĐĐ ký ngày 5-11-1999 không đến tay ông Huỳnh Văn Nhường!? Năm 2008, UBND xã Quy Đức nhận được đơn khiếu nại của bà Huỳnh Thị Ba (đại diện cho bà Trần Thị Sáu) đề nghị được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phần đất này theo quyết định của UBND huyện Bình Chánh. Tại thời điểm đó, ý kiến của tu sĩ Huỳnh Văn Nhường là chia phần đất tranh chấp làm hai, cho gia đình ông Bô đăng ký một phần, phần còn lại trả cho chùa nhưng bà Huỳnh Thị Ba không đồng ý với lý do phần đất này gia đình bà đã canh tác trên 40 năm và có đóng thuế cho Nhà nước. Hiện nay, để có cơ sở giải quyết tiếp, chúng tôi đang mời ông Huỳnh Văn Nhường đến UBND xã để trao quyết định trên và ông Nhường hoàn toàn có thể khiếu nại trong vòng 30 ngày, kể từ ngày chính thức nhận được quyết định giải quyết tranh chấp của UBND huyện Bình Chánh”.

 

Có thể nói, vụ việc trên khá hy hữu. Bản thân bà Võ Thị Sáu đã cho thuê một phần trong diện tích đất hợp pháp và bị mất đất là có thật. Đồng thời, cách giải quyết của UBND huyện Bình Chánh xem ra vẫn có gì đó lấn cấn. Trong trường hợp này, chủ thể thuê đất đã không chịu trả đất đang thuê cho chủ đất cũ nên thời gian canh tác mới bị kéo dài thành mấy chục năm. Do vậy, nhận định của UBND huyện Bình Chánh rằng ông Huỳnh Văn Bô là người trực tiếp sử dụng đất nhiều năm nên được công nhận quyền sử dụng đất và bác đơn đòi đất của chủ đất là chưa xét đến ý chí chủ quan (trong trường hợp này là không muốn trả) của người đi thuê đất.

 

Được biết, trên phần đất đang tranh chấp trên, ông Bô và người trong gia đình ông Bô sang nhượng bằng giấy tay cho một số người dân tại địa phương. Việc san lấp, xây dựng trái phép trên phần đất này vẫn tiếp diễn nhưng chính quyền địa phương chưa triệt để ngăn chặn.

 

Theo Báo- CA TPHCM

 LUẬT SƯ TỪ TIẾN ĐẠT ( LUẬT SƯ CHUYÊN NHÀ ĐẤT): 0966.456.678

 

 

Liên kết Website
Thống kê truy cập
  • Đang Online: 36
  • Trong tuần: 1533
  • Trong tháng: 3704
  • Tổng lượt truy cập: 906607